法院裁定取消抵押貸款合同，并裁定只由開發(fā)商承擔(dān)償還剩余貸款本金和利息的責(zé)任。如上所述，銀行提起金融貸款合同糾紛訴訟，請解除抵押貸款合同，并由名義買方要求償還剩余貸款本金和利息，開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任。深圳律師事務(wù)所今天來為您解答一下有關(guān)的內(nèi)容。
法院適用商品房買賣合同司法解釋第二十五條第二款的規(guī)定，該款規(guī)定: “如果確認商品房買賣合同無效、被撤銷或者被撤銷，商品房擔(dān)保貸款合同也被撤銷，賣方應(yīng)當(dāng)將購房貸款的本金和利息以及收到的購房款分別返還擔(dān)保人和買方。”判決撤銷抵押貸款合同，僅由發(fā)展商承擔(dān)剩余貸款本金和利息的償還責(zé)任。
代表性案例參見張家口市中級人民法院(2018)冀07 2449號二審民事判決書和百色市右江區(qū)人民法院(2018)桂1002 3711號一審民事判決書，但在此類糾紛中，如何認定和理解《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條的法律適用，是一個可以探討的問題。
根據(jù)《商品房買賣合同法》第25條的司法解釋，只有當(dāng)法院審理開發(fā)商與名義購房者之間的商品房預(yù)售合同和銀行與名義購房者之間的金融貸款合同糾紛時，才能決定由開發(fā)商直接向銀行償還剩余的貸款利息。
其背后的原則是: 由于商品房預(yù)售合同無效，按揭貸款合同因合同目的不能解除，發(fā)展商有義務(wù)將購房款返還名義買方，同時買方有義務(wù)向銀行償還剩余的貸款本金和利息。從廉價執(zhí)行的角度來看，法院裁定，開發(fā)商應(yīng)直接向銀行償還剩余的貸款本金和利息，這樣可以避免銀行、名義購房者和開發(fā)商的繁瑣追索權(quán)。
但與合審模式不同的是，在分審模式下，銀行發(fā)起金融借款合同糾紛，訴請名義購房人償還剩余貸款本息，開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，因此開發(fā)商與商品房預(yù)售合同名義購房人之間的法律關(guān)系不是法院審理的訴訟標(biāo)的，由此引發(fā)該訴訟案件是否屬于《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款適用范圍的質(zhì)疑。
根據(jù)合同相對性原則，名義購房人負有向銀行償還剩余貸款本息的法定義務(wù)，開發(fā)商對名義購房人的還款責(zé)任也負有擔(dān)保責(zé)任。如果采取上述處理方式，僅判決開發(fā)商承擔(dān)償還銀行剩余貸款本息的法律責(zé)任，那么名義購房人將憑借《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款免除還款義務(wù)。當(dāng)開發(fā)商沒有還款能力時，這樣的處理會影響銀行合法權(quán)益(債權(quán))的實現(xiàn)。
再回到實務(wù)，已有人民法院進行判決需要注意發(fā)展到了通過上述分析問題，在適用《商品房買賣雙方合同以及司法人員解釋》第25條第2款規(guī)定，認定開發(fā)商應(yīng)向中國銀行風(fēng)險承擔(dān)能力還款管理責(zé)任的同時，判決名義購房人承擔(dān)連帶法律責(zé)任。
如江蘇鹽城大豐區(qū)法院審理的江蘇大豐農(nóng)村經(jīng)濟商業(yè)投資銀行保險股份數(shù)量有限導(dǎo)致公司常新支行與張冬冬、陳婷婷等金融機構(gòu)借款項目合同關(guān)系糾紛一案，法院一般認為：“雖然本案的當(dāng)事人與00345號案的當(dāng)事人之間并不能夠完全沒有對應(yīng)，兩案不能因為合并審理，但為了有效減少一些不必要的重復(fù)和當(dāng)事人的訟累，故本院確定由大豐港置業(yè)集團公司向常新農(nóng)商行返還剩余部分貸款本金、賠償利息收入損失。
但《商品房買賣司法體系解釋》第二十五條并未得到明確買受人不再具有承擔(dān)清償貸款的責(zé)任，對此不應(yīng)作擴大我們解釋。根據(jù)該司法方面解釋的規(guī)定，常新農(nóng)商行可以直接選擇工作要求張冬冬還款，大豐港置業(yè)公司主要承擔(dān)連帶責(zé)任，也可以自由選擇只要求大豐港置業(yè)公司客戶還款，但常新農(nóng)商行選擇不同要求張冬冬還款時，張冬冬仍應(yīng)承擔(dān)還款責(zé)任。
因此，深圳律師事務(wù)所了解到，本院確定由張冬冬、陳婷婷與大豐港置業(yè)公司共同向常新農(nóng)商行返還剩余貸款本金，并賠償常新農(nóng)商行利息成本損失，張解對張冬冬、陳婷婷的還款義務(wù)教育承擔(dān)連帶責(zé)任，張冬冬、陳婷婷、張解在承擔(dān)政府相關(guān)部門責(zé)任后可向大豐港置業(yè)公司內(nèi)部追償。