在買受人拒絕辦理抵押登記的特殊情況下，本案給予債權人優先權，既符合物權法的精神，又符合實踐的需要。這種情況還考慮到，如果購房者仍然拒絕協助辦理抵押貸款登記，債權人可以享有優先償還商品房的權利？這個問題是本案的主要問題和難點，也是此類案件中最關鍵的問題。深圳房產律師帶您了解一下相關的情況。

　　本案在處理該問題能力方面具有不同于上述要求各地法院。本案主要從五個方面去分析方法論證債權人可以享有優先受償權：一是從最高國家人民對于法院《關于中國人民法院辦理業務執行異議和復議案件若干重大問題的規定》第30條規定計算得出案涉商品房可作為購房人責任公司財產信息進行處理處置的結論。

　　二是從倡導學生誠實信用管理基本理論原則出發，認定賦予債權人優先權有利于提高懲治違約失信行為；三是從物權公示角度出發，認為預告登記亦具備自己一定的公示外觀；四是參照附條件限制民事活動行為的法律法規規定，認為購房人拒不辦理抵押本登記，實為惡意阻卻條件主要成就，應視為經濟條件已成就。

　　五是從最高人民法院《關于審理商品房買賣雙方合同關系糾紛解決案件具體適用相關法律工作若干重要問題的解釋》第26條的規定得出債權人有權處置商品房的結論。上述這些觀點論證邏輯結構嚴密，二審法院據此并根據物權法第二十八條明確規定，通過網絡司法判決確認債權人對商品房享有優先受償權。

　　這一結論不僅沒有否認抵押權是通過登記確立的，而且運用制度解釋的法律解釋方法，從善意原則、財產權公示等基本原則探討了相關司法解釋條款的立法精神，最后根據《物權法》第二十八條的規定，作出確認債權人優先受償權的司法決定，從而解決了此類案件中的實際問題。

　　本案商品房處置價款的結算順序有利于保護各方利益。對于商品房的處置價格，銀行作為債權人有優先受償權。如果出售權有一個平衡，因為發展商要提供分階段的擔保和預付款，其承擔擔保商品房責任的承諾，本質上是與商品房的存在有關的，而且從法律角度來看，其實它也享有撤銷商品房買賣合同的權利。

　　因此，為了一攬子解決糾紛，避免訴訟和當事人行使權利時產生的沖突，在本案的第二次審訊中，商品房出售權的平衡判決應優先向發展商償還，因為它提供了擔保，可以預付利息和本金。如果仍有剩余商品房處置，二審法院認為該利益應歸買方所有，因此判決將最終余額返還給買方。上述待遇有利于保護當事人的利益。

　　鑒于商品房預售的特殊性，我國經濟法律、行政政策法規對商品房預售實行企業行政部門許可的監管工作制度。《城市發展房地產管理法》第45條、《城市建設房地產公司開發生產經營風險管理相關條例》第23條均明確自己規定，商品房預售應當不斷取得商品房預售許可證明。

　　這就需要表明隨著我國的商品房預售具有能力較強的國家政府干預性。最高人民對于法院《關于審理商品房買賣合同關系糾紛解決案件適用不同法律責任若干重大問題的解釋》第2條也規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當如何認定無效。

　　但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以通過認定提供有效。由上可見，無論是立法、行政法規，還是社會司法解釋，預售許可證明均是針對商品房預售行為所做出的強制性標準規定。

　　而《商品房訂購合同》作為一種獨立的合同形式，從其訂立的目的、約定的內容來看，它通常是以書面形式承諾當事人訂立一份確定的正式合同，用于未來商品房的購買和銷售，本合同的目的是約束當事人承擔義務，訂立一份正式合同，用于未來商品房的銷售，相當于本合同中的商品房訂購合同，《商品房訂購登記簿》即為預約合同。

　　深圳房產律師提醒大家，預約合同只是當事人承諾在約定的期限內訂立的某一合同，即本合同的初步約定，不能認為本合同已經正式訂立。委托合同的一方當事人只能要求另一方當事人履行訂立本合同的義務，不能要求另一方當事人履行本合同的內容。預約通常以認購、訂購、預訂、意向書、承諾、備忘錄、談判紀要、定金收據及其他形式表達。