預告登記與正式登記（也稱為登記）有著本質的區別。預告登記的目的是保全未來物權請求權，屬于債權保全措施，具有物權排除他人處分標的物的效力。不動產抵押權以登記方式確立。深圳房產律師帶您了解一下相關的情況。

　　在登記不完全的情況下，不得將抵押通知登記與本登記混為一談，從而確立了抵押權。因此，只有預購商品房抵押權通知登記，不能得出抵押權已經確立的結論。因此，一些法院將抵押通知登記視為抵押登記是錯誤的。

　　商品房預告登記并非在建工程抵押登記。雖然商品房預售之時，通常商品房還屬于在建工程狀態，但商品房抵押預告登記與抵押登記性質上存在根本區別，故不能將抵押預告登記視為在建工程抵押登記。有法院將抵押預告登記認定為在建工程抵押登記，據此認定債權人已享有抵押權的觀點是錯誤的。

　　有條件判決債權人優先權的利弊。例如，上海寶山區人民法院（2014年）第2317號民事判決要求購房者在限定期限內辦理抵押登記，債權人有權在辦理登記手續完成后優先辦理抵押房地產。然而，這一判決并不能解決購房者拒絕申請抵押貸款登記的問題。由于購房者往往尚未申請房產權證，因此購房者拒絕申請，實際上法院不可能強制執行抵押登記，抵押權人也不可能自行申請抵押登記。

　　以抵押權未登記為由拒絕給予債權人優先權的法律后果。僅預先登記而未正式登記的，不得按照登記設定抵押權。這一觀點符合《物權法》第20條關于公告預告登記制度的立法意圖，目前許多法院都是根據這一觀點處理類似案件的。然而，值得注意的是，它雖然不支持債權人按照物權法的有關規定享有抵押權，但卻會在此基礎上剝奪債權人對商品房處分的優先受償權，產生不良的社會和法律后果。這反映在以下方面：

　　銀行進行債權企業缺乏物權保障。在商品房預售領域，若案涉商品房已具備了物權登記工作條件，包括可辦理房屋所有權登記及抵押登記，因購房人怠于辦理產權登記，導致為按揭貸款公司銀行的債權可以提供抵押擔保的房產無法通過完成中國正式的抵押登記。

　　若銀行發展無法有效行使抵押權，則將導致商業銀行不良貸款債權缺乏物權保障，無法真正起到遏制失信行為，更好地維護國家市場經濟交易數據安全的社會實踐效果及法律教育效果。

　　加重開發商的責任；。如果銀行不能優先行使住房補償權，只能通過購房者和開發商分階段提供擔保來承擔還款責任。由于開發商愿意提供分階段擔保，不收取費用，擔保期限通常約定到貸款銀行取得抵押權，也是為了鼓勵購房者按揭貸款購房，促進商品房的銷售。如果買方申請抵押登記緩慢，導致銀行無法處理商品房并行使優先受償權，無疑會增加開發商的責任。

　　不利于合同的穩定和置業者的利益保護。開發商通常會選擇要求解除房屋買賣合同，并要求買方在承擔擔保責任后歸還房屋，這將導致已履行的房屋買賣合同應恢復原狀，影響合同的穩定性。而且，在房價上漲的情況下，開發商選擇終止合同會導致購房者無法獲得升高的保費收入，對購房者不公平。

　　協調了物權法規定與實際需要之間的關系。由上分析結果可知，支持企業債權人可以享有抵押權的判決，有違物權法關于預告登記及抵押登記的立法明確規定，但其卻符合社會實踐活動需要。而否定債權人享有抵押權，雖符合中國物權法相關法律規定，但不符合學生實踐發展需要，從而導致出現了物權法的適用與實踐能力需求相背離的尷尬局面。

　　本案并未對債權人的優先權問題作機械進行處理，而是可以通過一個嚴密的邏輯能力分析和法理論證，認可特定社會情況下企業債權人對商品房的處置款享有優先受償權。

　　深圳房產律師認為，該判決結論協調了物權法規定與實踐發展需求信息之間的關系，既符合我國法律制度規定，又回應了實踐活動需求。首先，本案裁定，有關當事人應當辦理抵押登記手續，按照物權法規定確立的房地產抵押登記制度。