近幾年來(lái)，一些城鎮(zhèn)居民在城市待了很長(zhǎng)時(shí)間，想去農(nóng)村買(mǎi)房，假期可以過(guò)幾天田園生活。但是，這種購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的行為是不受法律保護(hù)的，一旦發(fā)生糾紛，就會(huì)遭受不必要的損失。深圳知名拆遷律師以案釋法。
基本案情
小陳與老范及其家人簽訂了《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，同意將位于廣州市白云區(qū)某街道的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給小陳58.8萬(wàn)元。如果發(fā)生政府拆遷，宅基地上的所有拆遷補(bǔ)償均屬于小陳。之后，老范及其家人將上述宅基地旁邊的6平方米土地價(jià)格為2.1萬(wàn)元，鐵皮房屋價(jià)格為4萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓給小陳。
在小陳收回上述地塊后，他建造了一棟六層半高的房子供家庭居住。但后來(lái)，該地塊被納入政府征用和拆遷范圍，小陳一家搬走并移交給政府。
小陳認(rèn)為，涉及的《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同。老范的家人應(yīng)該把所有的轉(zhuǎn)讓款都退還給他們。簽字費(fèi)和房屋裝修損失賠償，因此向法院提起訴訟。
法院判決
關(guān)于所涉及的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的有效性。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條的規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得占用、出售或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，涉及的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議實(shí)際上涉及處置農(nóng)村宅基地使用權(quán)，違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法視為無(wú)效。
關(guān)于返還宅基地轉(zhuǎn)讓的資金和利息。賠償房屋裝修損失的問(wèn)題。及的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，但由于所涉及的宅基地和上部建筑已被征用和拆除，因此本案不涉及返還問(wèn)題。事實(shí)上，雙方因合同無(wú)效而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)已轉(zhuǎn)化為拆遷補(bǔ)償利益的分配。
在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，如果發(fā)生政府拆遷，甲方承諾所有補(bǔ)償受益人為乙方的協(xié)議是雙方的真實(shí)意圖。該協(xié)議是指雙方在簽訂協(xié)議時(shí)預(yù)見(jiàn)了被征用和拆除所涉房屋的可能性，因此明確了對(duì)拆遷補(bǔ)償利益的處罰。根據(jù)《住宅拆遷補(bǔ)償安置計(jì)劃》的規(guī)定，村民住宅拆遷補(bǔ)償可以采用棄產(chǎn)補(bǔ)償和安置兩種方式，選擇棄產(chǎn)補(bǔ)償方式的，不再安排安置。現(xiàn)在原告實(shí)際上已經(jīng)收到了房屋棄產(chǎn)補(bǔ)償金。結(jié)構(gòu)補(bǔ)償總額為249萬(wàn)元，符合雙方關(guān)于處置拆遷補(bǔ)償利益的規(guī)定。原告要求完全彌補(bǔ)因簽訂無(wú)效合同而造成的損失，這是不合理的，也是法律上沒(méi)有根據(jù)的。因此，原告要求返還宅基地轉(zhuǎn)讓款，賠償建筑裝修損失的主張不予支持。
關(guān)于簽名費(fèi)的返還。原告向被告支付了費(fèi)用，理由是配合辦理拆遷補(bǔ)償手續(xù)。雖然雙方對(duì)具體金額不一致，但沒(méi)有證據(jù)證明原告被迫向被告支付簽字費(fèi)，雙方對(duì)簽字費(fèi)的返還沒(méi)有明確約定。因此，原告要求退還簽字費(fèi)沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，不應(yīng)支持。
綜上所述，法院一審判決：確認(rèn)涉案宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，駁回原告小陳的其他主張。
廣州市中級(jí)人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。
律師說(shuō)法
農(nóng)村宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的具體身份有關(guān)，具有福利和保障功能，不得轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人。
在這種情況下，小陳和范的家人不是同一個(gè)村莊的集體組織成員。他們沒(méi)有資格使用宅基地。他們的房屋買(mǎi)賣(mài)合同因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。
在這里，深圳知名拆遷律師提醒大家，國(guó)家對(duì)農(nóng)村宅基地銷(xiāo)售作出了不同于國(guó)有土地的規(guī)定。在購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋之前，我們應(yīng)該了解我們是否有資格購(gòu)買(mǎi)，并仔細(xì)考慮。否則，即使簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，也屬于無(wú)效合同，無(wú)權(quán)取得房屋所有權(quán)，也可能需要承擔(dān)因合同無(wú)效而造成的損失。