本案主要揭示了不誠信的售房夫妻，一方以不知情為由請求確認合同無效被駁，并被判令承擔違約責任。本案當事人主要包括買方張某、賣方楊某(其妻王某)和某房地產經紀公司。2015年10月14日，張某與楊某的委托代理人王某及居間方某房地產經紀公司簽訂《北京市存量房買賣合同》。深圳房產律師就來為您解答一下有關的情況。

　　合同簽訂后，楊在合同上簽了補充簽名。根據合同約定，張購買了位于密云區云秀花園牡丹園的XX房屋一套，總房款為92萬元。簽這個合同的時候，他交了首付1萬，首付60萬，擬貸款32萬。首付款于2015年11月16日支付，楊于2015年10月20日前辦理了抵押注銷手續。

　　合同還約定，如果楊拒絕履行合同或將房屋出售給他人，要求楊承擔違約責任并賠償其他損失。違約責任為總房款的20%，他方有權選擇繼續履行房屋買賣合同或解除合同。合同簽訂當天，張某按合同約定向王某支付定金10000元，王某為張某開具了定金收據。

　　此外，楊某、張某與某房地產經紀公司簽訂的居間服務合同約定，房屋買賣合同簽訂后，因楊某原因(包括但不限于楊某故意或無意拖延、不愿出售房屋、共有人不同意出售房屋、房屋所有人認為合同簽訂人無權代理等)導致房屋不能在規定期限內過戶的，)，房產中介公司收取的居間服務費不予退還，直接返還給楊。后來，張某將中介服務費13000元交給了一家房產中介公司。

　　同年11月初，張某從某地產中介服務公司分析得知楊某提出企業終止勞動合同。中介目標公司管理工作進行人員作證稱，其亦證實楊某在合同以及簽訂后半個月左右我們提出不賣房了，存在一些違約問題行為。

　　楊某提出自己提出主要是因為張某未向其支付定金1萬元，構成一個違約，故其可以通過解除保險合同。原審審理中，經法院詢問，楊某明確學生表示非常不同意他們繼續積極履行經濟合同;同時，楊某未申請人民法院對合同內容約定違約金予以酌減。

　　雙方均認可，因密云區房價不斷上漲，涉案房屋亦增值。本案審理中，王某以確認銷售合同關系無效糾紛為由，向原審法院起訴條件要求會計確認楊某、張某就涉案房屋簽訂的《北京市存量房屋信息買賣交易合同》無效。原審法院審理后，于2016年2月26日判決駁回王某的訴訟請求。

　　上述判決方式已經開始發生相關法律法規效力。張某起訴至原審法院系統要求楊某支付違約金184 000元，居間服務費13 000元。一審法院應當按照施工合同的約定判令楊某支付違約金184 000元，賠償居間服務費13 000元。楊某不服提出解決上訴，二審法院必須予以維持。

　　本案主要涉及合同效力和違約責任兩個關鍵問題。對于此類案件的處理，法院一般根據買房人的訴訟請求分類處理：

　　第一，當買受人要求繼續履行合同時，法院可以支持買受人繼續履行合同的訴訟請求，判令出賣人及其配偶共同辦理過戶手續，只要買受人能夠證明其“有理由相信是由夫妻雙方共同意志所表示”并主張相應繼續履行合同，且有下列情形之一的，法院可以判令出賣人及其配偶共同辦理過戶手續:

　　1、買受人已按合同約定支付價款并入住，出賣人配偶在合理期限內未提出異議；

　　2、賣方配偶積極配合騰空交付房屋，參與或接受履行。上述事實，除當事人簽署的相關書面文件外，還應結合微信記錄、電話記錄、錄音文件、中介人證言等證據材料綜合考慮。

　　第二，在買方要求解除合同的案件中，要求賣方承擔違約責任的，也應當根據其具體訴訟請求進行處理，一般有兩種情況: 要求按照合同約定支付一定損害賠償，法院還需要說明是否要求調整賠償數額，然后根據案件的具體情況確定賠償數額。除了對違約的罰款外，法院還要求賠償房屋價格相應差額的損失，法院根據評估報告或同一地點的房屋價格來決定應支付的賠償金額。

　　深圳房產律師提醒大家，買房時，買房人一定要核實是屬于夫妻共同所有還是家庭共有的房子。對于上述房屋，必須由配偶或共有人簽字或出具書面意見，以避免履行過程中發生糾紛，并能證明“有理由相信是夫妻雙方共同意志所表示”，可以請求繼續履行。當然，你也可以請求解除合同，然后根據合同和案件的實際情況，主張相應的違約金或者差額賠償金。上述情況也可以在雙方合同中約定。