在合同糾紛中，往往涉及到如何處理單方出售夫妻共同所有的房屋。房屋一般是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的最重要部分，甚至涉及夫妻雙方的基本居住權(quán)。配偶一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同擁有的房屋，將對(duì)另一方造成重大財(cái)產(chǎn)損失。深圳律師咨詢網(wǎng)就來(lái)為您講解一下有關(guān)的情況。

　　《婚姻法司法解釋(三)》頒布實(shí)施后，對(duì)夫妻單方變賣共同財(cái)產(chǎn)的處理有了明確規(guī)定，很大程度上統(tǒng)一了判決尺度。本期小編針對(duì)夫妻共同發(fā)展共有房屋的出售問(wèn)題，結(jié)合企業(yè)最高人民法院審判委員會(huì)副部級(jí)專職委員大法官的相關(guān)理論觀點(diǎn)、提供法院通過(guò)相關(guān)研究案例、法律政策法規(guī)供讀者可以參考。

　　《婚姻法》的司法解釋第11條規(guī)定出售夫妻共同擁有的房屋。在司法實(shí)踐中，許多基本上由配偶雙方共同擁有的房屋在登記時(shí)是以配偶一方的名義登記的。雖然房屋是以配偶一方的名義登記的，但只要房屋是在夫妻關(guān)系存續(xù)期間以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的，房屋就是配偶雙方的財(cái)產(chǎn)，另一方的名字是否加入房屋財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，對(duì)雙方的權(quán)利和義務(wù)沒(méi)有任何影響。

　　實(shí)踐中，夫妻一方同意與第三人出售房屋，可能與其配偶協(xié)商過(guò)，也可能未協(xié)商就與第三人簽訂了房屋買賣合同。合同簽訂后，出賣人配偶作為房屋共有人，以出賣人未約定為由，請(qǐng)求確認(rèn)已簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。

　　此外，在一般情況下，配偶一方知道他或她與第三方訂立了房屋銷售合同，但在房屋銷售合同簽署后，他或她因房屋價(jià)格上漲而違反合同，他或她的配偶未經(jīng)其同意要求確認(rèn)房屋銷售合同無(wú)效。這兩種情況都涉及到夫妻內(nèi)部權(quán)利義務(wù)和第三人對(duì)外處理權(quán)利義務(wù)關(guān)系的權(quán)利義務(wù)買賣房屋的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　我們可以認(rèn)為，夫妻之間的權(quán)利義務(wù)教育的確值得人們關(guān)注，但是在企業(yè)外部環(huán)境權(quán)利義務(wù)關(guān)系與內(nèi)部管理權(quán)利義務(wù)關(guān)系問(wèn)題發(fā)生沖突時(shí)，要優(yōu)先保護(hù)外部權(quán)利義務(wù)關(guān)系。那么，如何確定配偶與第三方簽訂的房屋買賣合同的有效性呢？

　　經(jīng)研究，我們認(rèn)為這類問(wèn)題應(yīng)當(dāng)按照善意取得制度處理，所以作出了《婚姻法司法解釋(三)》第十一條第一款的規(guī)定，即一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購(gòu)買，支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張收回房屋的，人民法院不予支持。本款的適用有以下條件:

　　第一，第三方善意購(gòu)買，而非與配偶一方惡意串通損害另一方利益；

　　第二，買受人支付了一些合理進(jìn)行對(duì)價(jià)；

　　第三，買受人辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；

　　在這三個(gè)條件都已滿足的情況下，不能認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效。

　　在制定本款時(shí)，許多專家指出，如果出售的房屋是夫妻雙方共同居住的唯一房屋，出售房屋的合同應(yīng)視為無(wú)效，理由是房屋一旦出售給第三人，賣方家庭成員的權(quán)益就不能得到保護(hù)。經(jīng)過(guò)仔細(xì)研究，我們沒(méi)有采取這種觀點(diǎn)，因?yàn)樽鳛槲ㄒ坏淖》糠驄D生活在一個(gè)復(fù)雜的情況下，房子可能是一個(gè)大房子，可能是一個(gè)小家庭。

　　如果配偶一方出售了大房子，并且可以用這筆錢買房子，那么善意第三人的利益應(yīng)該得到保護(hù)。但是，如果配偶一方出售了自己擁有的唯一的小住宅，家庭在出售后將沒(méi)有住房，但個(gè)人的生存權(quán)是第一位的，生存權(quán)應(yīng)優(yōu)先于債權(quán)的保護(hù)。

　　最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中扣押、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第六條規(guī)定: “人民法院可以查封被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)的家庭成員日常生活所需的住房，但不得拍賣、變賣、抵銷債務(wù)?！钡谄邨l規(guī)定: “對(duì)于被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家庭成員的日常生活必需品以外的住房、日用品，人民法院可以根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家庭成員的最低生活保障所必需的住房、日用品后予以執(zhí)行?！?

　　從上述兩條可以看出，對(duì)包括夫妻在內(nèi)的家庭成員居住權(quán)的保護(hù)，在上述關(guān)于執(zhí)行的司法解釋中已經(jīng)有了明確的規(guī)定。此外，哪些債權(quán)是不可執(zhí)行的，需要在與執(zhí)行相關(guān)的法律或司法解釋中予以明確。比如一個(gè)老太太欠了很多債，但是她每月的收入只能保證基本的生活養(yǎng)老金。人民法院可以判決扣除老太太的全部養(yǎng)老金來(lái)清償債務(wù)嗎？這顯然是不合理的，因?yàn)槲覀儜?yīng)該優(yōu)先保護(hù)老太太的生命權(quán)，而不是她的債權(quán)人的權(quán)利。

　　此外，深圳律師咨詢網(wǎng)注意到，還有一種情況，例如夫妻一方擅自分享婚姻住宅時(shí)，對(duì)善意第三者利益的保障，實(shí)際上可能會(huì)損害賣方配偶的權(quán)利，為此，我們制訂了《婚姻法》第三部司法解釋第十一條第二款的規(guī)定，即夫妻一方擅自處置共同住宅，對(duì)另一方造成損失，而另一方在離婚時(shí)要求賠償損失，應(yīng)該支持人民法院。