買受人已于債務(wù)人破產(chǎn)前以訴訟方式解除了案涉《商品房買賣合同》，其在房屋買賣合同解除后的購房款返還請求權(quán)系一般債權(quán)，不具有優(yōu)先受償?shù)匚弧?/span>
 

　　案件事實(shí)：基恩溯向一審法院起訴請求：1.確認(rèn)基恩溯申報的債權(quán)在金誠公司破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中享有優(yōu)先受償權(quán);2.由金誠公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
 

　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：基恩溯于2015年4月23日向安徽省黃山市屯溪區(qū)人民法院起訴，請求判令：一、解除基恩溯與金誠公司于2012年8月7日簽訂的《商品房買賣合同》并退還已付購房款30萬元；二、按銀行同期貸款利率計(jì)算并支付基恩溯利息損失，判決金誠公司承擔(dān)基恩溯為此支出的律師費(fèi)16000元；三、就前述債權(quán)在本案合同項(xiàng)下對應(yīng)的商品房有優(yōu)先受償權(quán)；四、本案訴訟費(fèi)由金誠公司承擔(dān)。針對基恩溯的訴訟請求，安徽省黃山市屯溪區(qū)人民法院于2015年6月2日作出（2015）屯民一初字第00848號民事判決，該判決查明：“2012年8月7日，原被告簽訂《商品房買賣合同》，約定：原告購買被告開發(fā)的黃山市屯溪區(qū)花山路7號‘黃山鳳凰嘉麗國際公寓’6幢518室房屋一套，該房建筑面積59.74平方米，房屋總價款為30萬元，被告應(yīng)于2013年6月30日前交付房屋，同時約定了逾期交房的違約責(zé)任‘（1）逾期不超過90日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之五的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的5%向買受人支付違約金。……’合同簽訂后，原告依約于2012年8月7日支付購房款15萬元，2012年9月1日支付購房款15萬元。


　　被告未能依約交付房屋，2014年12月25日原告委托的律師事務(wù)所向被告發(fā)出解除房屋買賣合同的律師函，2014年12月28日，被告收到該函且未提出異議。”該判決結(jié)果為：“一、解除原告基恩溯與被告黃山市金誠投資置業(yè)有限公司于2012年8月7日簽訂商品房買賣合同；二、被告黃山市金誠投資置業(yè)有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)返還原告基恩溯購房款30萬元并支付利息（利息計(jì)算：其中15萬元自2012年8月8日起至實(shí)際付清之日止按銀行同期同類貸款利率計(jì)算利息，另15萬元自2012年9月1日起至實(shí)際付清之日止按銀行同期同類貸款利率計(jì)算利息）；三、駁回原告基恩溯其他訴訟請求。”
 

　　2019年5月10日，黃山市中級人民法院根據(jù)黃山徽建控股集團(tuán)有限公司的申請，作出（2019）皖10破申4號民事裁定，裁定：受理黃山徽建控股集團(tuán)有限公司對金誠公司的破產(chǎn)清算申請。2020年3月26日，金誠公司管理人作出金誠公司申報債權(quán)審核結(jié)論通知書，確認(rèn)基恩溯有效破產(chǎn)債權(quán)合計(jì)460382.5元，其中普通債權(quán)407882.5元，劣后債權(quán)52500元，優(yōu)先債權(quán)0元。二審法院對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

　　基恩溯申請?jiān)賹彿Q：原判決符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)、第九項(xiàng)規(guī)定的情形，請求再審。深圳文錦渡律師理由如下：（一）原判決認(rèn)定基恩溯不屬于商品房消費(fèi)者，認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯誤。1.“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”審判實(shí)踐中掌握標(biāo)準(zhǔn)不一。“買受人名下無其他用于居住的房屋”可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定精神。2.解除《商品房買賣合同》系開發(fā)商違約行為所致，基恩溯作為購房人，消費(fèi)者的地位并未改變，不能因積極主張權(quán)利而使其喪失比怠于行使權(quán)利更為劣勢的法律地位。（二）合同解除不影響購房人優(yōu)先受償權(quán)。購房人與房地產(chǎn)開發(fā)公司之間系房屋買賣合同關(guān)系。購房人在房屋買賣合同繼續(xù)履行情形下請求交付房屋，其請求權(quán)基礎(chǔ)是合同約定權(quán)利，屬于合同債權(quán)范疇。在商品房預(yù)售糾紛中，已經(jīng)預(yù)售但尚未辦理過戶登記的房屋還涉及到物權(quán)期待權(quán)。物權(quán)期待權(quán)能對抗其他一切債權(quán)，購房者無論是誰，其具有的優(yōu)先權(quán)都是一樣的，不應(yīng)有歧視，而區(qū)分保護(hù)的主體。對購房人的保護(hù)是基于生存權(quán)，并不因是否解除合同而改變。

　　無論消費(fèi)者是否解除購房合同，其在破產(chǎn)程序中的購房款債權(quán)均應(yīng)獲得優(yōu)先受償權(quán)的保護(hù)。金誠公司未提交書面意見。
 

　　裁判結(jié)果：一審法院判決：駁回基恩溯的訴訟請求。二審法院判決：駁回上訴，維持原判。最高院裁定：駁回再審申請。
 

　　一審法院認(rèn)為：深圳文錦渡律師綜合雙方當(dāng)事人舉證、質(zhì)證及訴辯意見，本案的爭議焦點(diǎn)為：基恩溯主張460382.5元債權(quán)在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中享有優(yōu)先受償權(quán)是否應(yīng)予支持。

　　本案系普通破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛，基恩溯在一審法院裁定受理對金誠公司破產(chǎn)清算申請前業(yè)已提起訴訟，請求解除合同、返還購房款并支付利息以及對合同項(xiàng)下對應(yīng)的商品房享有優(yōu)先受償權(quán)等訴訟請求，后受訴法院作出判決解除雙方商品房買賣合同，返還購房款并支付相應(yīng)利息，駁回了有關(guān)對合同項(xiàng)下對應(yīng)的商品房享有優(yōu)先受償權(quán)等訴訟請求。基恩溯依據(jù)該生效判決，向金誠公司管理人申報債權(quán)，而該判決確認(rèn)的債權(quán)僅為金錢債權(quán)，并未確認(rèn)該金錢債權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)，且雙方原簽訂的商品房買賣合同在金誠公司進(jìn)入破產(chǎn)清算程序前已解除，故基恩溯申報的債權(quán)并不符合《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定的適用條件，其依據(jù)該批復(fù)規(guī)定主張享有優(yōu)先受償權(quán)，一審法院不予支持。

　　二審法院認(rèn)為：本案二審爭議焦點(diǎn)為：基恩溯是否為《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定的消費(fèi)者，進(jìn)而判定其向金誠公司主張的460382.5元債權(quán)在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中應(yīng)否享有優(yōu)先受償權(quán)。
 

　　深圳文錦渡律師根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定，消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。但該條并沒有對消費(fèi)者進(jìn)行明確界定。而《最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟(jì)南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答復(fù)》是針對該條款在“開發(fā)商未建成房產(chǎn)時”是否適用作出的答復(fù)，其適用基礎(chǔ)仍是“消費(fèi)者”的權(quán)益，而沒有作出擴(kuò)大解釋。由此可見，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定是為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍。

　　參照《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第126條的規(guī)定，這里的商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于該紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者，而該紀(jì)要第125條規(guī)定，認(rèn)定商品房消費(fèi)者需要滿足三個條件，即已支付50%以上購房款，僅有一套住房以及與開發(fā)商存在房屋買賣合同關(guān)系。本案中，基恩溯在一審法院裁定受理對金誠公司破產(chǎn)清算申請前業(yè)已提起訴訟，請求解除合同、返還購房款并支付利息以及對合同項(xiàng)下對應(yīng)的商品房享有優(yōu)先受償權(quán)等訴訟請求，后受訴法院作出判決解除雙方商品房買賣合同，返還購房款并支付相應(yīng)利息，駁回了有關(guān)對合同項(xiàng)下對應(yīng)的商品房享有優(yōu)先受償權(quán)等訴訟請求。現(xiàn)基恩溯依據(jù)該生效判決，向金誠公司管理人申報債權(quán)，而該判決確認(rèn)的債權(quán)僅為金錢債權(quán)，并未確認(rèn)該金錢債權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)，且雙方原簽訂的商品房買賣合同在金誠公司進(jìn)入破產(chǎn)清算程序前已解除，故基恩溯申報的債權(quán)并不符合《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定的商品房消費(fèi)者的適用條件，其依據(jù)該批復(fù)規(guī)定主張享有優(yōu)先受償權(quán)，一審判決不予支持，并無不當(dāng)。

　　最高院認(rèn)為：原審查明，基恩溯與金誠公司于2012年8月7日簽訂《商品房買賣合同》，并支付了房屋總價款30萬元。因金誠公司未按期交付房屋，基恩溯于2014年12月25日向金誠公司發(fā)函要求解除合同，并于2015年4月23日向法院起訴要求解除《商品房買賣合同》并退回已付購房款、利息等款項(xiàng)。安徽省黃山市屯溪區(qū)人民法院判決金誠公司返還基恩溯購房款30萬元并支付利息。2019年5月10日，安徽省黃山市中級人民法院裁定受理黃山徽建控股集團(tuán)有限公司對金誠公司的破產(chǎn)清算申請。依據(jù)上述事實(shí)可知，基恩溯已于金誠公司破產(chǎn)前以訴訟方式解除了案涉《商品房買賣合同》，基恩溯在房屋買賣合同解除后的購房款返還請求權(quán)系一般債權(quán)，不具有優(yōu)先受償?shù)匚唬魉葜鲝埾M(fèi)購房人的優(yōu)先受償權(quán)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。