隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)汽車的需求不斷增加，我國(guó)個(gè)人汽車的數(shù)量逐年增加。截至2019年6月，全國(guó)共有2、5億輛汽車，其中11個(gè)城市的汽車數(shù)量超過(guò)300萬(wàn)輛，停車問(wèn)題現(xiàn)在已經(jīng)成為城市居民區(qū)的一個(gè)普遍問(wèn)題。特別是在大城市、特大城市停車場(chǎng)、停車位供求不平衡、停車問(wèn)題更加突出的情況下，社區(qū)停車位所有權(quán)爭(zhēng)議進(jìn)一步加劇。深圳房產(chǎn)律師就來(lái)為您解答一下有關(guān)的情況。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)關(guān)于住宅小區(qū)停車問(wèn)題及由此引發(fā)的訴訟案件不斷增多。對(duì)此，《物權(quán)法》第七十四條對(duì)住宅空間的使用、所有權(quán)等問(wèn)題作出了明確規(guī)定。然而，在司法實(shí)踐中，仍然存在許多問(wèn)題。通過(guò)對(duì)《物權(quán)法》第74條“首先滿足業(yè)主的需要”的分析，旨在找到一個(gè)合理的解決辦法，以滿足實(shí)踐的需要。

　　車庫(kù)、停車位問(wèn)題是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城市化進(jìn)程以及住宅商品化、車庫(kù)附屬建筑的推進(jìn)而出現(xiàn)的一個(gè)新問(wèn)題。停車空間是指沒(méi)有四面墻，只用平面上的一條線分開(kāi)的停車空間。

　　區(qū)分所有建筑分區(qū)中的車庫(kù)和停車位在本質(zhì)上具有以下特征:

　　第一，車庫(kù)和停車位的附屬性。車庫(kù)是整個(gè)住宅小區(qū)的組成部分，是區(qū)分所有建筑的主要財(cái)產(chǎn)和重要設(shè)施，建筑分區(qū)中的停車空間和車庫(kù)作為住宅小區(qū)的輔助設(shè)施而存在，其核心價(jià)值和功能是支撐社區(qū)業(yè)主生活和工作的需要，具有強(qiáng)附加物，包括使用功能的附加物、建筑結(jié)構(gòu)的附加物和基礎(chǔ)空間的附加物。車庫(kù)、停車空間的準(zhǔn)備狀況也成為居住區(qū)住宅價(jià)值提升的重要因素。

　　第二，車庫(kù)和車位的獨(dú)立性。居住區(qū)的車庫(kù)、車位，尤其是地下車庫(kù)、車位，在使用上具有很強(qiáng)的獨(dú)立性和排他性，擁有單獨(dú)的所有權(quán)客體，在結(jié)構(gòu)上尤其是物理結(jié)構(gòu)上具有可區(qū)分的空間獨(dú)立性，保證了車庫(kù)、車位的專屬使用價(jià)值和功能，從而使其成為專屬的產(chǎn)權(quán)客體。

　　第三，地下車庫(kù)源于地下空間權(quán)的利用，充分有效發(fā)揮物的效用。長(zhǎng)期以來(lái)，空間可以利用權(quán)一直是研究我國(guó)經(jīng)濟(jì)法律的盲點(diǎn)，人們對(duì)于一般理解為包括在土地資源使用權(quán)之中，但也只限于土地之上的空間設(shè)計(jì)利用，而對(duì)地下空間數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能通過(guò)根據(jù)自己規(guī)劃來(lái)界址。

　　實(shí)際上，主要有三種地下車庫(kù)和停車位:

　　1、開(kāi)發(fā)商根據(jù)法律規(guī)定，有義務(wù)在住宅區(qū)修建公共設(shè)施。這種地下車庫(kù)是政府主管部門在小區(qū)建設(shè)規(guī)劃時(shí)，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》要求的。占用的地下空間在住宅總體規(guī)劃范圍內(nèi)，不需要額外支付土地使用費(fèi)(即土地出讓金)。建設(shè)費(fèi)用直接計(jì)入小區(qū)開(kāi)發(fā)成本，沒(méi)有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位是由人民防空工程改造建設(shè)的。根據(jù)我國(guó)《人民防空法》規(guī)定，城市新建民用建筑必須符合國(guó)家規(guī)定，可用于戰(zhàn)時(shí)地下室防空。同時(shí)，為了有效利用稀缺的土地資源，我國(guó)隨后在人民防空建設(shè)中確立了“平戰(zhàn)結(jié)合”的原則，即在不影響防空效能的前提下，賦予非戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期人民防空工程的民用性，使其也能在平時(shí)得到有效利用。住宅小區(qū)人防工程是國(guó)家級(jí)的戰(zhàn)備設(shè)施，管理者和使用者均無(wú)產(chǎn)權(quán)。根據(jù)我國(guó)《人民防空法》的原則，誰(shuí)投資、誰(shuí)使用、誰(shuí)受益，投資重建和建設(shè)的單位或者個(gè)人可以在向政府主管部門支付一定的人民防空工程使用費(fèi)和相關(guān)費(fèi)用后進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)。

　　3、開(kāi)發(fā)商利用公共配套設(shè)施規(guī)劃指標(biāo)以營(yíng)利為目的建設(shè)的地下車庫(kù)。這種地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證一般都是開(kāi)發(fā)商持有的。土地使用費(fèi)雖由開(kāi)發(fā)商支付，但其建設(shè)與住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)同步，不單獨(dú)收取建設(shè)費(fèi)用，有的甚至占用了住宅樓的地下空間。由于法律規(guī)定非常不明確，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的糾紛不斷。

　　深圳房產(chǎn)律師提醒大家，自《物權(quán)法》頒布生效后，地下空間的開(kāi)發(fā)有了法律理論依據(jù)，即根據(jù)《物權(quán)法》第136條和142條之規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目用地使用權(quán)被分為以下三個(gè)不同層次，地表、地上和地下，雖然我們沒(méi)有學(xué)生明確規(guī)定使用網(wǎng)絡(luò)空間權(quán)的概念，但間接承認(rèn)了地下空間信息利用權(quán)，界定了地下空間的產(chǎn)權(quán)相關(guān)關(guān)系。