福建省福州市中級(jí)人民法院經(jīng)二審審理，認(rèn)為本案所涉及的商品房因買受人不愿申請(qǐng)商品房按揭登記，已預(yù)先登記商品房按揭，符合產(chǎn)權(quán)登記條件，商品房處分權(quán)通知登記可以行使優(yōu)先受償權(quán)。分析如下。深圳房產(chǎn)律師帶您了解一下相關(guān)的情況。

　　根據(jù)《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人簽訂物權(quán)協(xié)議。為保證將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　可見，預(yù)告登記制度旨在保障未來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，預(yù)告登記的權(quán)利人在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的條件滿足時(shí)，有權(quán)主張不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先登記，可以排他地對(duì)抗他人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分。因此，預(yù)告登記是一種債權(quán)保全措施，具有排除他人處分標(biāo)的物的物權(quán)效力。因?yàn)轭A(yù)告登記不是正式的物權(quán)登記，僅辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記時(shí)，抵押權(quán)不根據(jù)登記而成立。

　　商品房按揭貸款往往涉及貸款銀行、開發(fā)商、購(gòu)房人三方利益，商品房擔(dān)保貸款合同與商品房買賣合同亦相互牽連，若商品房已經(jīng)具備抵押登記條件而因購(gòu)房人原因未能完成正式登記，將導(dǎo)致銀行對(duì)商品房的抵押權(quán)未能依登記而及時(shí)設(shè)立。

　　開發(fā)商提供階段性擔(dān)保（通常約定保證期間至抵押權(quán)設(shè)立之時(shí)）的保證期間被不當(dāng)延長(zhǎng)，購(gòu)房人亦將面臨開發(fā)商以購(gòu)房人違約為由解除商品房買賣合同而導(dǎo)致其無(wú)法獲取商品房溢價(jià)收益的不利局面，影響到交易安全和合同穩(wěn)定。

　　因此，在具備物權(quán)登記條件情況下，購(gòu)房人有義務(wù)協(xié)助貸款銀行辦理商品房抵押登記，開發(fā)商亦應(yīng)督促購(gòu)房人辦理抵押登記。在商品房抵押登記完成后，抵押權(quán)方依法設(shè)立，銀行才能作為抵押權(quán)人對(duì)商品房行使優(yōu)先受償權(quán)，開發(fā)商因保證期間屆滿而免除保證責(zé)任。

　　本案中，案涉恒宇國(guó)際2號(hào)樓18層03商務(wù)辦公房產(chǎn)已完成初始登記，并已具備辦理登記至購(gòu)房人名下以及抵押登記等物權(quán)登記條件，但購(gòu)房人周某怠于辦理以致抵押登記未完成，故購(gòu)房人周某負(fù)有協(xié)助辦理抵押登記的義務(wù)，恒宇房地產(chǎn)公司應(yīng)督促其辦理。二審法院確定被告周某應(yīng)在30日內(nèi)協(xié)助辦理案涉房產(chǎn)抵押登記。

　　購(gòu)房人周某若逾期仍未協(xié)助辦理抵押登記，基于其尚未辦理商品房的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記，故二審法院無(wú)法徑行判決由債權(quán)人建行城北支行自行辦理抵押登記手續(xù)。在抵押登記因購(gòu)房人拒不配合而客觀上無(wú)法完成的情況下，亦應(yīng)賦予債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償權(quán)。

　　理由如下：其一，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第30條關(guān)于“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持”的規(guī)定，周某雖尚未辦理案涉商品房產(chǎn)權(quán)證，但該商品房已具備物權(quán)登記條件且已交付其使用，應(yīng)認(rèn)定為屬于周某財(cái)產(chǎn)，客觀上應(yīng)作為周某責(zé)任財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置。

　　其二，案涉商品房已具備不動(dòng)產(chǎn)抵押登記條件，但購(gòu)房人卻拒不辦理，已違反抵押合同約定，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，賦予債權(quán)人對(duì)案涉房產(chǎn)優(yōu)先權(quán)，有利于遏制違約失信行為，維護(hù)交易安全。

　　其三，當(dāng)商品房具備辦理抵押登記條件時(shí)，購(gòu)房人怠于辦理登記，本質(zhì)上屬于購(gòu)房人為自己的利益而不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就，應(yīng)參照附條件民事法律行為的相關(guān)法律規(guī)定，而視為條件已成就，即債權(quán)人行使優(yōu)先權(quán)的條件因義務(wù)人惡意阻卻而依法視為已成就。

　　深圳房產(chǎn)律師認(rèn)為，抵押權(quán)預(yù)告登記雖非正式抵押登記而不產(chǎn)生設(shè)立抵押權(quán)的法律效果，但第三人可通過(guò)抵押權(quán)預(yù)告登記情況知悉不動(dòng)產(chǎn)將來(lái)可能設(shè)立抵押權(quán)，故其亦已具備一定的公示外觀，在滿足特定條件下，賦予債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)，并不違反物權(quán)公示要求。